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海景房泡沫严重滨海城市变鬼城

发布时间:2019-09-29 19:07:04 阅读: 来源:启闭机厂家

海景房泡沫严重:滨海城市变“鬼城”

经过了这一轮疯狂投机之后,这些海岸线上的房子会重蹈海南1990年代房地产泡沫破灭的覆辙吗?

过去的10多年中,“海景房”是一个被频繁炒作的概念,海滨城市也是房价蹿升最快、泡沫最为严重的区域。投机的热潮,驱动着全国各地的人奔赴海边,

买下一套或者数套一年也住不上几天的海景房。从营口到三亚,动辄是几千上万亩的大项目,在海岸线上产生了惊人的住宅供应量。每当夜幕降临,中国的海岸线上

便出现了很多没有灯光的建筑物,有人称它们为“鬼城”。

“面向大海,春暖花开。”在这个13亿人口的内陆国家,中国人均海岸线只有2、3cm,“面向大海”一直是一个奢侈和美好的想象。最充分地利用了这

个想象的,是地产商人。“私藏一方山海境”、“只有闭上眼,才看不见海”、“一半是海洋,一半是天堂”,走出海南三亚凤凰机场,房地产广告铺天盖地而来。

不仅仅是在三亚,北起渤海湾的大连、营口、秦皇岛,到胶东半岛的烟台、威海、青岛,再到南方的惠州、三亚、北海,这些有着优质海洋资源的城市,每一寸海岸

线都是地产商们追逐的猎物。他们打着旅游地产的名号,却盖出了密密麻麻的住宅楼,美其名曰“海景房”。

但是,想象最终要跌落在现实里。

经过了一轮价格暴涨之后,2014年以来,海景房骤然降温,销售越来越难。而且,这次海景房还遇到了三年一轮的地产低潮。海滨地产的泡沫会破裂吗,这些没有人住的海景房命运如何?

“面向大海”一直是一个奢侈品和没好的想象

没人住的海景房

夕阳西下,山东威海乳山县海边的人多了起来。

冒着烟的烧烤摊,叫卖小海鲜的人力三轮车,卖泳衣和饰品的小摊,这片乱糟糟、脏兮兮的海滩,与其声名在外的“银滩”难以匹配。21.3公里海岸线上行人稀少,却密密麻麻分布着200多个小区,这些没有灯光的房子影影绰绰,路边几个已经废弃的酒店还能看出过往的繁华。

“现在已经是最旺的季节了,很多人带着孩子来过暑假。到了冬天根本看不到人,那才叫荒凉呢。”出租车司机说。

整个银滩的中心地带,是管委会办公所在的银滩大酒店,它正面向海,侧面是银滩唯一的餐饮街,有10多家在营业的餐厅,夏日喝啤酒、吃海鲜的人群带来

了热闹的气氛。餐厅老板基本都是本地人,他们说就指望夏季这一季的生意。位于餐饮街上的几个小区,也没有比远处的楼房更有人气,基本上十室九空,有些房子

的窗户已经破损,看上去凋敝不堪。零星有几个住户,每栋房子都能看到好几处“出售”、“急售”之类的广告。

“房子现在非常难卖,”银滩旅游地产5S店里的小吴说,从2010年以来这里房价滞涨了5年,而买房人越来越少。“很多二手房是2008年前后花了

50万买的,现在挂出来就是20多万,如果运气好,买家要现金十几万就卖了。”有些楼盘开盘多年,房子至今还没有卖完,有些项目打出了“首付1万元,在海

边安个家”的广告。即便使出了浑身解数,情况还是越来越糟,记者了解到的烂尾楼至少有4处,2013年一位浙江籍开发商资金链断裂跑路。

盖房子之前,银滩60多平方公里的土地上长着茂密的松树,现在只剩下了这些没有人住的房子。由于当地房管局并不公布相关信息,很难查证银滩海景房的

确切开发量,以每个小区10万平米计算,200个小区的住宅供应量就是2000万平米。如果按照人均40平米计算,这里至少能容纳50万人口,但现在它几

乎就是一座空城。虽然号称“银滩旅游度假区”,这里既无度假设施,也无度假风情,商业配套很少,生活很不便利——它就是硬生生造出来的、没有任何生活内容

的一座城。

像“银滩”这样硬生生造出的空城,在中国的海岸线上比比皆是。

在辽宁营口的沿海产业基地,至少有20多个在售楼盘,其中大约有一半的项目已经停工或烂尾,夜里亮灯率超过一成的小区屈指可数。以“夕阳落海”景观而闻名的营口鲅鱼圈,至少有50个楼盘在售,体量动辄就超过100万平方米,总开发面积已超过1000万平方米。

从营口往南,葫芦岛市东戴河新区,其前身是千百年来没什么变化的荒芜海滩。2008年2月,辽宁省绥中县在此处规划成立了绥中滨海经济区,因为靠近

秦皇岛,为搭上滨海旅游的快车,2012年1月初正式更名为辽宁东戴河新区。6年前这里还是一张白纸,现在这片荒芜的海滩已经变成钢筋水泥的丛林。深圳佳

兆业地产在这里开发一个1万亩的超级大盘,合生创展等大公司都在这里有项目。销售却异常困难。根据公开数据,2012年东戴河新区开工的18个项目面积为

504万平方米,已施工面积312.7万平方米,但销售面积却只有27.7万平方米。在秦皇岛南戴河的海岸线上,也有大量待售的房子,有的房子已经卖了多

年,同一栋楼有的已经入住,有的还在卖。

在营口和秦皇岛,“鬼城”、“空城”这样的说法非常敏感,出于政府的压力,记者联系的地产经纪公司不愿意披露2013年的相关数据。显然,形势没有好转,甚至变得更糟了。

“这些海景房成‘鬼城’,主要原因是它们远离市区。”在青岛经营多年的张姓地产商说,虽然青岛主城区、东海岸海景房已经到了4万/平米,但看起来这

里依然健康。其实,这两年青岛的海景房也开始难卖,但价格并没有明显下降,原因在于青岛的经济状况可以支撑。该地产商说,与东海岸的繁荣不同,青岛的西海

岸看上去则像是座空城,马路两边全是待售的高楼,价格只有东海岸的一半或者更低。2013年以来西海岸已经有数个楼盘因资金链问题停工,2014年春节后

西海岸的一家开发商向这位张姓开发商求助,要求被收购。2014年6月,青岛西海岸的黄岛成为第七个国家级新区,但利好政策对楼市没有任何影响,见风涨价

那是几年前的事了。

中国的海岸线长达3万公里,但适宜居住和旅游的集中在胶东半岛和南中国海。在广东,最美的海岸线当属惠州惠东县的巽寮湾。巽寮湾离深圳130公里,

离惠州50公里,海岸线上也是密密麻麻的房子,一线海景房中居然有20层、30层的高楼。除了酒店,相关配套很少,一些餐馆因为人少的缘故开了又关。巽寮

湾总供应量高达5000万平米,多年以来这里就弥漫着价格战的硝烟。虽然是海景房,卖的却是白菜价。2010年碧桂园巽寮湾的十里银滩项目开盘,4000

多元/平米的价格顿时让其它楼盘的销售陷入僵局。

2010年海南国际旅游岛的规划公布之后,上万亿的投机资本蜂拥而至,中国唯一的热带海岛上房地产遍地开花。大东海、三亚湾、清水湾、神州半岛……

大多数海岸线都栽上了千篇一律的住宅楼。每到夜晚(除了冬季),大多数房子都是没有灯光的。旅游地产专家宋丁多次住过雅居乐清水湾的酒店,让他难忘的是酒

店里那股陈腐的气味,“因为人太少了”。

一位海南的地产商说:“对于我们而言,盈利模式也只能这样了。一个酒店收回成本就要8到12年,卖住宅是最快的。”他说不是不想改变,做点有特色的东西,但是周边开发体量太大,聚焦不够,政府也没有做相关的引导和配套,“这也不是某个人想改就能改的”。

规划乱象

王志纲工作室深圳公司副总经理孙洪波认为,中国的海岸线开发出现这么多乱象,有三点原因:一是开发时机不对,过早透支了海岸线资源;第二是缺乏好的

规划,开发商一哄而上,造成了破坏性开发;第三是没有一个核心产业支撑,没有健康的经济生态链,无法持续发展。由于这三点原因,早期开发的海岸线,基本都

没有形成旅游目的地,而变成了房地产投机的乐园。

2014年初,惠州市才制订了巽寮湾的总体规划。但这份规划没什么实质意义,因为巽寮湾已经基本成型。在此之前巽寮湾已无序开发了多年,万科、金融街、碧桂园这样的大开发商云集,项目动辄上百万平米,基本上是单打独斗、各自为政。

海南有1528公里海岸线,1988年开始便有了东线重点发展旅游业,西线重点发展工业的定位。2010年1月4日,国务院发布了《国务院关于推进

海南国际旅游岛建设发展的若干意见》,一时间连旅游资源并不丰富的西线也变成了开发商追逐的目标。据央视调查,海南西部地区的海岸线总长630多公里,除

了几个工业开发区占据了100多公里外,剩下的500多公里都将用于旅游和地产开发。

2009年12月经国务院批准实施的《海南省土地利用总体规划(2006-2020年)》明确规定,岸线资源属于稀缺资源,海边一线地可用于旅游发

展,不得用于商品房开发(不产生经营性收入的房地产)。国际旅游岛的规划出台,很多项目打着旅游的旗号,事实上做的是住宅开发。比如一些项目挂着“产权式

酒店”的牌子,最后开发出来的还是公寓住房。还有一些项目拿地时承诺了五星级酒店配建部分住宅,但最终只剩下住宅,没有了酒店。

“海南的规划很多地方弹性很大,规划成了‘鬼话’。”海南知名评论员矢弓说,狂热的投机氛围下,规划常常被利益侵蚀,失去了科学性和严肃性。

2010年6月8日国务院批复的《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》规定,建筑物与沿海最高潮位线最小距离原则上不低于100-200米。但多年以来,很

多项目都建在离海很近的地方,这个规定也不会有很强的约束力。毫无节制的圈地和破坏性开发,已经给海南的生态带来了恶劣的影响。文昌东郊椰林曾以种植密度

高、枝繁叶茂而著称,但因为海岸线侵蚀造成海岸线后退300-400米,原来插在陆地上刻有“椰林湾”三个字的柱子,现在已经跑到海水中去了。

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在中国最知名的度假胜地三亚,众多的海湾中,只有海棠湾是唯一政府主导了整体规划的海湾。从2005年起,国内和国际著名的设计院开始对海棠湾的规

划进行竞赛,最终美国一家著名设计公司中标。在很多业界人士看来,海棠湾的规划具有国际性,它有可能会成为三亚开发得最有水平的海湾。

大利亚的黄金海岸、墨西哥坎昆等著名的海岸线旅游目的地,无一不是政府主导规划,又经过了比较谨慎、长周期的开发,才有了这些海岸线的精品项目。对于海岸

线这样的公共资源,很多国家的开发都相当谨慎。但中国沿海的地方政府,无一不是迫切地卖地了事。卖地的好处很容易看到。三亚陵水县曾是国家级贫困县,但有

了雅居乐清水湾为代表的房地产项目,这里一跃成海南省经济和社会发展综合排名前茅的市县。营口、乳山、巽寮湾等地的天量住宅供应,也都根源于地方政府的短

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